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房地产租赁市场中的对偶问题
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【建筑学毕业论文范文】一、两个理论假设前提房屋租赁价格简称为房租，指零星出卖房屋使用权时的价格。通常认为，房租的构成因素是由房屋折旧费、房屋经营管理成本及相应的嬴利和地租构成。也就是说，房租由房屋的折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、利润、地租等八项构成，并以此为依据形成补贴租金、成本租金、优惠租金、完全租金。而这类租金的确立只是从房屋出租者的角度，从成本的角度出发所确立的定性的理论价格，而房屋作为一种特殊的投资品种，一旦为投资者所拥有，将会产生一些与一般生产型企业不同的决策策略：首先，在生产型企业中，作为一个理性的企业决策人，当产品销售价p小于生产的平均可变成本AVC时，厂商无论如何应该停产，并且如果这种状况长期得不到改善，厂商还会退出该行业；对于房屋租赁者，当其将拥有房产作为一项投资时，即使在房屋租赁市场特别低迷的时期，租赁价格极低，房屋租赁者还是倾向于出租的。这是由于房屋投资的后续资金投入量少而耐磨性强，折旧期限长，甚至是由于房屋处在不同发展区（迅速发展区、较快发展区、潜在发展区、缓慢发展区），存在自身增值可能性，等等。当然，作为理性的房屋出租者，如果租金收入与租赁可变成本（由管理费用、维修费用、税金）之差大于房屋闲置时的维修费用，房屋所有者则愿意出租；否则，房屋出租者宁愿将房闲置或者自用。即使这种局面长期存在，房地产投资者也不会退出这一行业，因为退出意味着亏损更大，投资者将会等待房地产升值的时机；其次，作为一个理性的房地产投资者，追求收益的最大化是其始终的目标，对房屋租赁的理想最低价格是将与房屋投资等额的现金投资于其他行业所获得的平均利润，即投资于其他行业的机会成本。如果房地产投资者具备以上两点，我们称其为理性的。房屋的出租者必须是理性的，便是房屋的租赁市场价格确立模型的第一个理论假设前提。
房屋租赁市场中，供求理论是其核心理论，房屋的租赁价格是市场上总供给与总需求相等时的均衡价格。在研究商品的供给与需求时，我们对其流动性（区域市场之间的转移）是没有加以限制的，是极其自由的，然而在房屋租赁市场上，某一区域或地段的房屋供给在短期内（至少一年）是
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