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浅谈主辅分离房地产的物业管理
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【关于物业税的论文】按照市政府关于企业主辅分离房产移交工作的有关规定,主辅分离房产的接交工作正如火如茶地开展着。随着大量企业房产移交工作的完成,各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的主要趋势,主辅分离房产管理的滞后性、特殊性严重阻碍了管理工作推进。如何实行行之有效的物业管理模式,如何使主辅分离房产的管理工作走向正轨,是亟待解决的难题。 一、主辅分离房产存在的问题 主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出,由房产管理部门接收,实行系统化、专业化管理的房产。实行委托经营,独立建帐,独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、管理体制及自身特点的影响,存在诸多问题。 l、房屋设施严重老化,维修欠账多。主辅分离房产大多建于七、八十年代,也有建于五六十年代,楼龄相对较长,回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差,这部分房产长年失修失养,造成房屋本体、公共设施设备老化,功能尽失。有的连最基本的住用功能都无法满足。小区内乱搭乱建,垃圾遍地,道路、绿地破损严重,满目疮痍。尽管这部分房产接管后要进行综合维修,但只能改善基本功能,无法从本质上彻底解决,给日后的管理工作带来困难。 2、房产管理资料不健全,管理不到位。主辅分离房产普遍存在管理混乱,各类管理资料 的不完善,给正常的房屋修缮和管理工作带来困难,特别是《土地使用证》、《房屋所有权证》 “两证”不全,也严重阻碍了接管工作的顺利进行。这部分企业房产大多是计划经济体制下 的产物,无规划、无用地许可、无开竣工报告,有的甚至未验收就进驻使用,造成日后管理 的不安全因素。 主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理,带有浓厚的福利性,加之管理 人员的自身素质和管理水平的局限性,无法实行正规的管理。管理工作仍局限于管理与被管 理的关系中,住户对物业管理的服务概念淡薄。后期因企业经济效益每况愈下,无暇顾及这 部分房产修缮和管理,使管理工作基本处于失控状态。这也是主辅分离工作实施的重要原因 之一。<
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